DROIT DU PATRIMOINE – Le Bail commercial revu et corrigé

AMÉNAGEMENT DU RÉGIME DES BAUX  COMMERCIAUX EN FAVEUR DU LOCATAIRE-LOI DU 18 JUIN 2014 n°2014-626

La Loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a fait évoluer sensiblement la réglementation des baux commerciaux. Cette réglementation peut commentée pour l’instant, risque de porter atteinte à la rentabilité notamment des SCPI, très friandes de baux commerciaux pour assurer leur rentabilité.

CHANGEMENT MAJEUR :  L’ENCADREMENT DÉCÈS LOYERS

Depuis le 1er septembre 2014, pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés, l’indice de référence pour la révision de loyer triennale ou le renouvellement du bail doit-être impérativement soit l’indice  des loyers commerciaux soit l’indice des activités tertiaires.

De plus, dans les cas où le bailleur peut fixer le loyer à la valeur locative ( modification des caractéristiques des locaux, changement de destination…, est limitée à 10% du loyer acquitté l’année précédente.

LA RÉPARTITION DES CHARGES ENTRE LE BAILLEUR ET LE LOCATAIRE

Le contrat de bail doit désormais contenir l’inventaire exhaustif des charges, impôts, taxes et redevances liées au contrat. Un décret précisera les charges non imputables au locataire

LA RÉSILIATION DU BAIL

On peut désormais recourir à une lettre recommandée avec avis de réception pour mettre fin à un bail commercial.

Sauf exception, il n’est plus possible d’introduire dans un bail commercial, une clause interdisant de mettre fin au bail au bout de 3 ans.

DROIT DE PRÉFÉRENCE DU LOCATAIRE

Le bailleur qui souhaite vendre son local devra dans en informer son locataire par lettre recommandée avec avis de réception. La lettre précisera le prix et les conditions de vente envisagées. Le locataire aura un mois pour se prononcer. S’il accepte, il devra réaliser la vente  dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la lettre. Le délai est porté à quatre mois si le locataire recourt à un prêt.