DROIT DU PATRIMOINE – Commission agent immobilier

Décision de la 3^e chambre civile. de la Cour de Cassation du  9 juillet 2014 pourvoi n° 13-19.061,

Une maison est vendue, par l’intermédiaire d’une agence immobilière sous condition de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

La promesse de vente, contient une clause pénale stipulant que les acquéreurs devront payer à l’agent immobilier une indemnité représentant 10 % du prix de vente si la vente n’est pas réitérée par leur faute. Cette clause pénale avait pour objectif de permettre à l’agent immobilier d’être rémunéré en toute hypothèse.

Les acquéreurs n’ayant finalement pas obtenu de financement, l’agent immobilier  réclame l’exécution de la clause pénale en leur reprochant de ne pas avoir obtenu de prêt par négligence.

La cour d’appel déboute l’agent immobilier car, non partie à la promesse de vente, il ne pouvait pas se prévaloir de la clause pénale et ne pouvait fonder sa demande que sur le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 relatif aux conditions d’application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant l’exercice de la profession d’agent immobilier.

L’agent immobilier forme un pourvoi en cassation prétendant bénéficier de la clause pénale, mettant en avant qu’il faut respecter la volonté des parties. Mais la Cour de cassation rejette son analyse. Elle pose le principe qu’un agent immobilier ne peut réclamer aucune somme d’argent pour une transaction qui n’a pas été conclue en vertu de l’article 6.1 de la loi 2 janvier 1970, cet article étant d’ordre public. Elle se situe dans la droite ligne d’une Jurisprudence établie par elle en 1979.