L’administration fiscale attache une attention toute particulière au contrôle des demandes d’exonération de la plus-value immobilière suite à cession de la résidence principale en vertu de l’article 150-U-II-1° du Code Général des Impôts. Elle examine tout spécialement si le bien vendu constituait bien la résidence habituel et effective de la personne concernée et n’hésite pas à remettre en cause le bénéfice de l’exonération.

Un dispositif source de nombreux contentieux

Les cas de remise en cause du bénéfice de cette exonération sont très fréquents car le contribuable bénéficie rarement d’un conseil en la matière lorsqu’il signe l’acte de cession du bien chez le notaire.

Ainsi, il ne suffit par exemple, comme le précise une récente décision de la Cour d’Appel de Nantes, d’avoir l’intention d’occuper un appartement à titre de résidence principale pour profiter du bénéfice de l’exonération au moment de sa revente lorsqu’il n’a jamais été occupé.

Ainsi l’a appris à son dépend, un contribuable qui avait acheté un appartement auprès de son fils handicapé, effectué des travaux pour en faire sa résidence et occupé pendant six mois avant de le revendre considérant la proximité avec son fils comme trop importante.

Pour bénéficier du dispositif fiscal, le bien vendu doit être la résidence effective du contribuable.

Quelques exemples de rejet des demandes du contribuable…

La Cour d’Appel Administrative de Lyon dans un arrêt récent (CAA LYON, 5^ème Chambre A-formation à 3.25/10/2018, 18 LY01393) a refusé le bénéfice d’une telle exonération a un contribuable dont les déclarations d’impôt sur le revenu et de taxe d’habitation ne mentionnaient pas comme résidence principale l’adresse du bien vendu.

De plus, la consommation en électricité dudit bien ne correspondait pas à celle d’un local habité à plein temps et les factures de consommation en eau communiquées ne mentionnaient que de simples estimations.

Enfin, le contribuable recevait tout son courrier à une adresse professionnelle différente de celle du bien vendu.

La Cour d’appel administrative de Marseille dans une décision du 6 décembre 2018, n°17MA00121, a également refusé le droit à un autre contribuable de bénéficier d’une exonération car celui ne fournissait pas suffisamment d’éléments pour apporter la preuve que l’appartement vendu n’était pas sa résidence principale.

Ce dernier n’a en effet payé aucune taxe d’habitation à cette adresse et n’a présenté qu’une seule déclaration d’impôt la mentionnant.

Il lui a été également impossible de produire des factures d’électricité et les factures d’eau communiquées ne permettaient pas de justifier de l’occupation réelle du bien.

La position du contribuable est parfois validée…

Les juges ont par contre dans un autre dossier confirmaient le droit d’un contribuable à bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière constatée au moment de la vente alors que le bien n’avait pas été occupé pendant un délai de vingt-huit mois. Ils ont aussi admis le droit de contribuables à bénéficier d’une exonération de plus-value et ce même si l’occupation avait été de bref délai en l’espèce six mois (CAA de Douai,6^ème chambre -2018.16DA01692).

Ces quelques exemples pratiques éclairent la technique du juge administratif « dite du faisceau d’indices » pour confirmer ou non le droit du contribuable à bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession de son bien.

La Technique du faisceau d’indices

La technique du faisceau d’indices consiste pour le juge à examiner les éléments communiqués par l’administration fiscale et le contribuable pour déterminer si le bien vendu était ou non la résidence principale du défunt.

Il faut savoir que pour constituer son dossier, l’administration fiscale a à sa disposition une arme redoutable « son droit de communication prévu aux articles L 89 et suivants du Livre de Procédure Fiscale ».

Elle pourra ainsi accéder facilement par exemple aux factures d’eau et d’électricité du contribuable, obtenir une copie des permis de construire sollicités ou des déclarations de fin de travaux, ou s’assurer des modalités d’utilisation du prêt souscrit par le contribuable pour financier des travaux et interroger tout tiers sur les prestations effectuées sur le bien vendu.

Une fois ces informations collectées, l’administration fiscale s’attachera à démontrer qu’elles sont contraires à l’utilisation du bien à titre de résidence principale.

A charge pour l’avocat conseil du contribuable d’apporter la démonstration contraire. Il sera très utile à ce dernier de pouvoir disposer de contrats couramment souscrits pour garantir le fonctionnement d’une résidence principale.

Vous devez faire face à une contestation  de l’exonération de la plus-value immobilière  suite à la cession de votre résidence principale.

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