L’évaluation des biens, source de bien de litiges avec l’administration fiscale.

En matière de droits de mutation et d’impôt sur le capital, les litiges avec l’administration fiscale se cristallisent sur l’évaluation des biens. Il nous a paru intéressant de faire le point sur les principes d’évaluation utilisés.

Un principe inscrit dans le marbre.

Le principe de base à respecter pour évaluer l’assiette fiscale d’un bien est le suivant : se positionner en tant qu’acheteur potentiel du bien pour déterminer sa valeur vénale.
Ceci résulte notamment des dispositions de l’article 666 du Code Général des Impôts en ce qui concerne les droits d’enregistrement, et de l’article 973 du même code sur l’IFI, qui précise que les règles d’évaluation sont celles applicables en matière de droits de succession.

Depuis deux décisions de la Cour de Cassation du 23 octobre 1984, il n’est plus contesté que seuls des éléments objectifs peuvent être pris en compte pour apprécier la valeur des biens.
Ainsi on peut notamment tenir compte de l’existence d’un bail, de l’occupation du bien par tout autre personne que la famille du propriétaire, mais pas s’il s’agit uniquement d’une résidence secondaire ou si le bien est détenu en indivision.

De nombreuses exceptions.

La loi a posé des limites à ce principe d’évaluation à la valeur vénale. La plus connue d’entre elles résulte de l’article 669 du Code Général des Impôts qui mentionne un barème incontournable d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété, comme l’a confirmé la Cour de Cassation depuis 1997.

La loi a également encadré la méthode d’évaluation d’un bien occupé par son propriétaire. En vertu de l’article 761 du CGI, il convient de retenir la valeur vénale libre de toute occupation.

La liberté d’évaluation des biens est également limitée en matière de bijoux, d’objets d’arts ou de collection. Leur valeur taxable ne peut pas être inférieure aux valeurs déclarées dans les contrats d’assurance, et ce même si l’administration fiscale peut contester les montants assurés.

En matière de titres, la règle à appliquer varie selon que l’on s’intéresse à des titres cotés et non cotés.

• Pour les valeurs mobilières françaises et étrangères de toute nature, admises aux négociations sur un marché réglementé, le capital imposable est déterminé par la moyenne des trente derniers cours qui précédent la transmission, en application de l’article 759 du Code Général des Impôts. Ce principe est retenu par la Jurisprudence depuis 1999.
  Les titres cotés seulement à l’étranger doivent faire l’objet d’une déclaration estimative mais, en pratique, ces cours s’imposent tant aux redevables qu’à l’administration. Le cours officiel des changes fixé à la Bourse de Paris, à la date du fait générateur de l’impôt ou, à défaut de cotation ce jour-là, le cours fixé à une date peut servir de référence pour la conversion.
• En matière de titres non cotés, la Cour de Cassation a estimé dans divers arrêts, que la valeur vénale des titres des sociétés non cotées doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de la valeur éventuellement retenue pour une opération d’acquisition des titres. La valeur retenue doit-être déterminée en fonction de l’actif net comptable de la société, mais tenir compte également de la valeur de productivité tirée de l’importance du bénéfice et de la valeur de rendement établie par capitalisation du dividende. Il y a lieu également de prendre en compte les valeurs dégagées à l’occasion des mutations antérieures des mêmes titres et les perspectives d’avenir de la société en fonction notamment de sa capacité d’autofinancement. L’évaluation tiendra bien évidemment compte du fait que la transmission successorale ou par voie de de donation permettra à son bénéficiaire d’acquérir une participation majoritaire ou minoritaire.

Ces exemples illustrent la nécessité d’être accompagné d’un avocat fiscaliste expérimenté pour éviter la remise en cause ultérieures des déclarations fiscales déposées. N’attendez pas le contrôle fiscal pour vous adresser à un avocat qui puisse vous aider à rédiger la déclaration fiscale d’une succession ou d’une donation, ou vous aider à faire valider votre évaluation grâce à une procédure de rescrit. Il ne faut pas oublier que la loi n’impose pas le recours à un notaire pour une telle prestation et qu’en particulier une donation de titres peut être réalisée par tout spécialiste du droit.