Immobilier : le Code de la consommation protège-t-il tous les emprunteurs ?

Le Code de la consommation contient des dispositions destinées à protéger celui qui souscrit un emprunt immobilier. Il prévoit en particulier une obligation d’information détaillée sur les caractéristiques du prêt, et limite à deux ans à compter de l’exigibilité du prêt, le droit pour la banque de poursuivre son recouvrement.

Pour bénéficier de ces dispositions protectrices, l’emprunteur doit pouvoir être qualifié de consommateur, or cette qualification n’est pas automatiquement reconnue à tous.

Deux exemples ont été extraits de la Jurisprudence pour vous en convaincre.

Est un professionnel celui qui effectue des opérations immobilières récurrentes

La qualité de consommateur a été ainsi refusée par la Cour de Cassation à un médecin, inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel, et qui par le passé avait déjà procédé à neuf opérations de même nature. Pour les juges, peu importe que l’activité soit ou non exercée à titre principal ou accessoire.

Cette solution a été énoncée plusieurs fois par la Cour de Cassation depuis un arrêt de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 25 janvier 2017 (pourvoi n° 16-10.105 F-PB : BRDA 6/17 inf. 18).

Pour conserver le bénéfice des dispositions protectrices du Code de la consommation malgré cette Jurisprudence, des contribuables ont mis en avant qu’ils ne pouvaient pas être considérés comme ayant souscrits à un emprunt à titre professionnel, puisqu’ils n’avaient en matière immobilière aucune compétence spécifique.  La Cour de Cassation a alors précisé sa Jurisprudence.

Est un professionnel celui dont les revenus immobiliers excèdent un seuil

Dans une décision du 13 janvier 2019 (pourvoi 17-23.917), la Cour de Cassation a été amenée à préciser que toute personne peut être qualifiée de professionnel, si ses revenus en matière immobilière dépassent un certain seuil.

Un médecin qui avait investi dans un montage financier lié à la location en meublé pour défiscaliser, s’est trouvé confronté au problème. Il soutenait qu’il ne pouvait être « professionnel » que dans le domaine médical et non dans un domaine immobilier dans lequel il était personnellement incompétent. Selon lui, cette activité de loueur ne pouvait même pas être qualifiée d’activité professionnelle « accessoire » puisqu’elle était sans rapport avec son activité professionnelle « principale » de médecin.

Mais les revenus tirés par le Médecin de son activité de location immobilière étaient supérieurs à 70 000 €. Conformément à la loi, il était inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.

Dès lors pour les juges, il devait être considéré comme un professionnel et ne pouvait bénéficier du délai de prescription de deux ans, opposable à la banque.

La protection de votre patrimoine passe par une connaissance pointue de la réglementation applicable à l’endettement pour vous aider à faire vos choix en matière d’emprunt en toute connaissance de cause mais également en cas de difficultés financières pour mettre en œuvre la stratégie judiciaire la plus adaptée pour défendre nos intérêts.

Venez nous en parler.