IFI : nouvel acronyme, nouvelles précautions !

L’impôt sur la Fortune Immobilière succède désormais à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Mais pour autant, le maniement de ce nouvel impôt sera-t-il plus simple ? Rien n’est moins sûr. En particulier s’agissant de la question du passif déductible.

Les caractéristiques du nouvel impôt sur la fortune immobilière (articles 964 et suivants du CGI)

L’IFI se distingue de l’ISF par un recentrage de son assiette : désormais, il portera uniquement sur les droits et biens immobiliers. Le seuil d’imposition, le barème et les règles du plafonnement de l’impôt n’ont pas changé, de même que les exonérations relatives aux impatriés, aux bois et forêts ainsi qu’aux biens professionnels.

Sont soumis à l’IFI par principe les biens immobiliers que le contribuable possède en France comme à l’étranger, ainsi que les parts de sociétés qu’il détient pour la fraction représentative des biens immobiliers. La valeur représentative des actifs immobiliers contenus dans un contrat d’assurance est également prise en compte. Un traitement distinct est réservé aux sociétés d’investissement immobilier cotées, exclues de l’assiette du nouvel impôt sur la fortune immobilière lorsque le porteur détient moins de 5% de leur capital.

Les biens professionnels demeurent exclus de tout impôt sur le capital. On entend par biens professionnels, les biens affectés directement à une exploitation individuelle ou à l’activité d’une société soumise à l’impôt sur le revenu des personnes physiques dont le redevable est associé et dans laquelle il exerce son activité principale. Les biens ou les titres des sociétés soumises à l’IS détenus par le redevable sont quant à eux exonérés dès lors qu’ils sont dédiés à l’activité opérationnelle de la structure et que sont réunies un certain nombre de conditions tenant à la fonction, à la rémunération et au pourcentage de détention du capital par le redevable. Un traitement identique s’applique pour les immeubles affectés à l’exploitation de la société qui les détient ou d’une filiale du groupe dans lequel le redevable détient des titres.

La frontière entre actif professionnel et non professionnel n’a pas fini de faire couler beaucoup d’encre. Mais c’est surtout la question du passif déductible qui risque demain d’occuper particulièrement les avocats fiscalistes et le Ministère de l’Action et des Comptes publics.

Les questions posées par les nouvelles règles de déductibilité

En vertu de l’article 974 du CGI, sont désormais déductibles les dettes afférentes aux actifs imposables. Par conséquent, ne seront pas déductibles de l’IFI les dettes souscrites pour acquérir des actifs non imposables (un fonds de commerce par exemple) ou les dettes liées au train de vie du foyer des personnes redevables, ainsi que les dettes liées à des actifs immobiliers, non taxables.

Le texte précise en outre la nature des dépenses déductibles. Il doit s’agir de dépenses d’acquisition, de réparation, d’amélioration, d’entretien, de construction ou de reconstruction des actifs taxables. Il est également possible de déduire les impôts et taxes réglés au titre du bien, ou prises en charge en lieu et place de l’occupant du bien.

Il faudra veiller à faire clairement apparaître la destination des emprunts contractés pour le financement de ces dépenses, comme en matière de revenus fonciers, et les privilégier en lieu et place d’un financement sur fonds propres. En cas de renégociation de l’emprunt, il semble recommandé de s’orienter vers un avenant au contrat initial plutôt que vers un nouveau prêt. En effet, dans la seconde hypothèse, le prêt n’étant plus afférent à l’acquisition d’un actif taxable, il risque de ne plus être considéré comme déductible.

Le rédactionnel de l’article 974 du CGI amène à s’interroger sur l’application des conditions de déductibilité des dettes.

• Il doit s’agir de « dettes contractées », mais qu’en est-il alors des dettes qui ne trouvent pas leur origine dans un contrat, comme les impôts ?
• Les dettes ne seront déductibles que si elles sont « effectivement supportées » : or, un emprunt n’est définitivement supporté que s’il est remboursé.
• Les dettes afférentes aux actifs ne seront déductibles qu’à proportion de la valeur imposable de ces derniers, sous réserve des dettes afférentes à la résidence principale (abattement de 30 %) : en pratique, elles ne seront donc déductibles que partiellement si l’actif immobilier est partiellement exonéré (dette d’acquisition des parts de GFA, ou de parts et actions de société, détenues directement ou indirectement par cette société).

Le redevable de l’impôt devra tenir compte de cette dimension dans ses choix d’organisation et ses décisions de financement de son patrimoine.

Quant à la déduction des prêts in fine, elle sera limitée par un plafond artificiel. L’objectif est d’écarter les schémas d’optimisation tendant à recourir à de tels prêts in fine au regard de leur faible taux d’intérêt. Compte-tenu de ce nouveau plafond de déduction, le recours à un prêt amortissable sur le long terme peut-être patrimonialement intéressant. Attention aux prêts-relais, qui sont aussi concernés par le plafonnement.

Les possibilités de déduction sont aussi plafonnées pour le redevable dont le patrimoine brut imposable à l’IFI excède 5 millions d’euros et dont le montant des dettes déductibles excède 60 % de la valeur taxable : la déduction des dettes dépassant ce seuil ne sera possible qu’à hauteur de 50%. Cette limite ne s’appliquera pas si le contribuable justifie que les dépenses n’ont pas été contractées dans un but purement fiscal. Le législateur semble ici soupçonner le redevable de sous-évaluer la valeur de ses actifs. Le contribuable aura donc intérêt à se ménager la preuve de l’intérêt économique du recours à l’emprunt.

La suspicion du législateur ne s’arrête pas là… Pour pouvoir déduire les dettes souscrites auprès de certains membres de sa famille, de son partenaire de PACS ou d’une société qu’il contrôle, le contribuable devra se ménager la preuve que l’emprunt est consenti dans des conditions normales au regard des pratiques des banques. Le prêt auprès du conjoint du redevable, contracté directement ou indirectement, est exclu du droit à déduction : c’est la fin des schémas par lesquels le redevable avançait de l’argent ou laissait en compte courant des sommes qui lui étaient ensuite re-prêtées.

Avec l’entrée en vigueur de ce nouvel impôt, de nombreuses autres questions se posent. Les décisions patrimoniales prises antérieurement doivent être revues et un arbitrage doit être effectué avant toute acquisition patrimoniale. Quelques exemples :

• La détention de mon patrimoine professionnel par le biais d’une SCI doit-il être revu ?
• La structure de ma holding de détention de mes sociétés doit-elle évoluer ?
• Les modes de financement du développement de mon patrimoine sont-ils toujours adaptés ?
• Si j’envisage de modifier la structure de mon patrimoine en recourant à une opération de rachat à soi-même, quelles sont les précautions à prendre ?
• …

Pour répondre aux questions légitimes que vous vous posez, LexPatrimonis peut vous accompagner pour réaliser un bilan des conséquences de la création de l’IFI sur votre patrimoine. Le cabinet peut également vous recommander et mettre en place les outils juridiques vous permettant de rationaliser votre situation au regard de ce nouvel impôt, ou encore vous conseiller sur la pertinence fiscale de vos choix d’investissement.